屡陷纠纷之中的二手房交易
案例一：2017年4月12日，岸区市民王师傅通过房屋中介看中了一套位于南坪山千院小区的二手房，随后与卖家签订了买卖合同并支付了十万元的定金，可在几天后，当王师傅按照合同约定准备好了二期购房款50万元时，卖家却突然提出：要涨价10万元。在双方签了房屋买卖协议不到一周时间内，卖家不顾合同约束公然提出涨价10万元，让购买房屋的王师傅难以接受，并希望通过法律途径解决。双方约定，剩余70万元办理银行按揭贷款，一方违约按总房款的20%支付违约金。但在房屋过户的过程中发现由于卖方负债累累，该房屋已经被法院冻结，无法完成房屋过户手续。卖家表示可以退还已经支付的购房款但不愿意承担违约责任，
为何二手房交易风险重重
伴随着我国市场经济的进一步发展，诚实信用原则以及契约精神得到了更为广泛和深入落实，但不可否认的是，在合同签订和履行的过程中依然存在着诸多的问题。在现实生活中，房屋作为普通人最为贵重的财产，其转让和出售通常极为复杂，一般都会涉及到买卖双方签订的房屋买卖合同，买方与房屋中介签订的服务合同，以及买方与银行之间签订的房屋按揭的抵押贷款合同。所以，一旦房屋买卖合同当中某一环节出现错误，其造成影响是极为广泛的。
我国对于不动产所有权的变动采取债权形式主义的变动模式，即买卖双方就所买卖的房屋达成意思一致，成立合同并不会导致房屋所有权的转移，买卖双方还必须在不动产登记部门完成不动产登记簿的变更手续才会产生所有权转移的效果，此时买方才真正成为房屋的所有权人。是否完成房屋的过户并不影响房屋买卖合同的效力。
综上，二手房屋买卖合同的双方当事人就房屋买卖的完成需要经历诸多环节，签订诸多合同，尤其在房屋价格飞涨的今天，卖方出于更为获利的原因，不顾合同约束任意变更合同条款，或者由于卖方手续不全导致合同无法实际履行等诸多情况造成合同违约致使二手房屋买卖合同存在极大的风险。
【以法论案】
（一） 根据《合同法》第一百一十五条规定，当事人约定一方向对方给付定金作为债权担保。收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
在案例一中，由于卖方单方面要求变更标的物价格，导致合同中主要条款发生变更，卖方应当承担违约责任，由于在房屋买卖合同当中，预先约定了定金，故单方面造成违约的卖方应当在退还已付房款及利息的同时承担双倍返还定金的违约责任。
另外根据《合同法解释(二)》第26条规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解释合同的，人民法院应当根据公则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”但结合案例一来看，房屋价格的上涨并非不可预见等原因，所以卖方单方面涨价并没有任何的法律依据，其行为构成了单方根本违约，买受人王师傅有权按照合同约定解除合同，并要求对方需要承担违约责任。
（二） 根据《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
在案例二中，由于卖方单方面原因导致房屋无法完成过户，故根据《合同法》以及契约原则，卖方构成违约应当按照合同约定，承担总房款20%的违约金。或者卖方应当及时偿还债务促使房屋解封从而完成房屋过户手续，正当而适法的履行房屋买卖合同。
【问法律师支招】
伴随着社会主义市场经济的逐步发展，房价上涨已经逐步成为社会常态，而房价上涨所带来二手房交易纠纷的大幅度增加却值得我们深刻反思。面对出卖人屡次因房屋价格上涨而反悔，进而通过各种途径来追求自身利益最的问题，如何更为有效的利用合同来规范双方的权利义务关系，以及如何通过合同的方式保障双方的利益，都将成为未来一段时间内，房屋买卖过程中争论的焦点。考虑到房屋买卖合同的特殊性和复杂性，买方应该在二手房的交易中，通过合同的方式明确所购买的房屋是否存在抵押权、房屋所有权归属、双方过户登记时间、违约金、定金等问题，预防纠纷的发生。
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